Quyền Sở Hữu Nhà Ở Của Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài, Việt kiều có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam càng ngày càng tăng. Việt kiều mua nhà ở Việt Nam cần chú ý các quy định.
Điều kiện để Việt kiều mua nhà ở Việt Nam
Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 quy định: Người Việt Nam an cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Đối chiếu quy định nêu trên thì Việt kiều được cho là người Việt Nam an cư ở nước ngoài. Do vậy, việc mua, có nhà tại Việt Nam sẽ được áp dụng theo chính sách bán hàng đối có người Việt Nam an cư ở nước ngoài.
Theo khoản 2, Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Việt kiều muốn mua nhà ở Việt Nam phải có giấy tờ thuộc một trong hai trường hợp sau:
– Trường hợp có hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
– Trường hợp có hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do sở tư pháp các tỉnh, đô thị trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp; hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Điều kiện để Việt kiều mua nhà ở Việt Nam
Việt kiều mua nhà ở Việt Nam phải cung cấp các điều kiện nhất định (Ảnh minh họa)
Công nhận quyền có nhà ở của Việt kiều
Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện được công nhận quyền có nhà ở như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối có người Việt Nam an cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối có tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a) Đối có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối có người Việt Nam an cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là công ty kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư thi công nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức thi công nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối có tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định của Luật này.
Và theo quy định tại Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 có nêu:
Người Việt Nam an cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền có nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền có nhà ở gắn liền có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, nếu Việt kiều cung cấp các điều kiện mua nhà ở Việt Nam sẽ được công nhận quyền có nhà ở khi mua nhà theo các hình thức như: Mua nhà của công ty kinh doanh bất động sản, mua nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư thi công nhà ở thương mại.
Các quy định liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo Hiến pháp năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một phần không thể thiếu của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Mục tiêu của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là khuyến khích và tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài duy trì và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, duy trì mối quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương của họ và tham gia vào việc xây dựng quê Vì vậy, pháp luật của chúng ta cung cấp những quy định cụ thể về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho những người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Hệ thống pháp lý liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khoản 3 và 4 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cả là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú và sinh sống ở nước ngoài trong một thời gian dài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là những người có quốc tịch Việt Nam khi sinh ra và con cháu của họ đang cư trú và sinh sống ở nước ngoài trong một thời gian dài.
Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai đối tượng: (1) Công dân Việt Nam cư trú và sinh sống ở nước ngoài trong một thời gian dài; (2) Những người gốc Việt Nam sống và làm việc ở nước ngoài trong một thời gian dài.
2: Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài
- a) Điều kiện liên quan đến việc sở hữu nhà ở
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được coi là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014.
– Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện cần thiết để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở, bao gồm:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép vào Việt Nam.
+ Nhà ở phải đáp ứng các tiêu chí sau đây để được coi là hợp pháp: Mua, thuê hoặc thuê nhà ở thương mại của công ty hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (còn được gọi là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, tặng cho, nhận đổi, thừa kế nhà ở của cá nhân hoặc hộ gia đình; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán đất để tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật
- b) Giấy tờ cho thấy người sở hữu nhà ở
Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết cách thức thực hiện một số điều của Luật Nhà ở, quy định rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có các loại giấy tờ sau:
Hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất.
Trong trường hợp mang theo hộ chiếu nước ngoài, nó phải có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất cảnh hoặc nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Ngoài ra, cần có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp của tỉnh, thành
- c) Cấp giấy phép cho chủ sở hữu nhà ở
Điều 6 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,… có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp (tuân thủ điều kiện và hình thức) theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan
Các quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 của Nghị định này sẽ áp dụng đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không được nhập cảnh vào Việt Nam và không được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở tại Việt Nam. Những cá nhân này không được công nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Quy trình cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ
- d) Giải quyết các vấn đề liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam mà không được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở tại Việt Nam
Theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được công nhận quyền sở hữu nhà ở nếu họ không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở tại Việt Nam. Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nêu rõ cách giải quyết vấn đề này:
– Ủy quyền cho các cá nhân hoặc tổ chức khác đang cư trú hoặc hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng nhà ở.
– Khi có các giấy tờ theo quy định sau đây, việc bán hoặc tặng nhà ở có thể được thực hiện:
+ Có hợp đồng tặng cho và giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của luật dân sự và luật về nhà ở của Việt Nam;
+ Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho bên thừa kế theo quy định của Luật Nhà ở và Điều 72 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch trong trường hợp không cần Giấy chứng nhận);
+ Nếu ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng nhà ở, phải có văn bản ủy quyền được lập theo quy định của pháp luật dân sự.
– Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định cách thức mua bán và tặng cho nhà ở.
Trong trường hợp có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia nhà ở theo một trong các trường hợp sau đây:
Các bên đã đồng ý rằng cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho người thuộc diện sở hữu nhà ở đó tại Việt Nam.
+ Các bên đã thống nhất tặng hoặc bán nhà ở này cho những người có nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị của nó.
3: Quyền sử dụng đất ở của những người Việt Nam định cư trong quốc gia
- a) Pháp luật về đất đai quy định quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư trong nước
Theo Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được coi là đối tượng sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận và chuyển quyền sử dụng đất.
Theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013, những người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam và những người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
– Theo quy định của pháp luật về nhà ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở có thể được chuyển đổi khi nhà ở
– Nếu một người Việt Nam định cư ở nước ngoài tặng cho một người không thuộc diện nhà ở tại Việt Nam để thừa kế, thì người thừa kế chỉ được hưởng giá trị nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sau đây là việc giải quyết cụ thể:
Trong trường hợp ai đó được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa được tặng hoặc chuyển nhượng, người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định phải nộp hồ sơ để cập nhật vào Sổ địa chính.
Trong trường hợp những người thừa kế không thuộc diện có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và những người thuộc diện khác được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phân chia thừa kế, thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền Sau khi hoàn thành việc phân chia thừa kế, người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, phần thừa kế phải được chuyển nhượng hoặc tặng cho. Trong trường hợp không có quyền sử dụng đất ở, người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền
+ Trong trường hợp người thừa kế không thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam chưa được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất. Người nhận thừa kế phải thực hiện các trách nhiệm
- b) Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất ở mà không gắn liền với sở hữu nhà ở theo Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013.
Theo Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013, những cá nhân gốc Việt Nam đang định cư ở nước ngoài có thể được phép sử dụng đất nếu họ đáp ứng các tiêu chí sau:
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.
– Những người Việt Nam định cư ở nước ngoài được coi là sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở. Họ có thể chuyển quyền sử dụng đất ở bằng cách mua, thuê, nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong các dự
– Nhà nước giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng đất đai theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Đối với đất ở, những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở. Họ có thể chuyển quyền sử dụng đất ở bằng cách mua, thuê, nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
Thật vậy, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có quyền sử dụng đất ở khi họ sống tại Việt Nam. Nhưng đối với những trường hợp này, luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành không quy định về việc chấm dứt quyền sử dụng đất ở (trừ các trường hợp được cấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai). Do đó, theo quan điểm của tác giả, trước khi định cư ở nước ngoài, họ vẫn có quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận..
