Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán đất thì phải cung cấp đủ các điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Hiện nay, Luật Đất đai quy định rõ về các điều kiện này.
Điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định mới nhất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
1 – Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 02 trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có quyền bán đất, cụ thể:
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam an cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền có quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:
. Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có chọn lọc giao đất, cho thuê đất;
. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
- 2 – Đất không có tranh chấp;
- 3 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- 4 – Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý:
– Khi chuyển nhượng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Trường hợp đất trong quy hoạch đã được công bố vẫn được chuyển nhượng nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch).
Điều kiện chuyển nhượng đất năm 2019 (Ảnh minh họa)
Trường hợp không được chuyển nhượng đất
Điều 91 Luật Đất đai 2013 quy định 04 trường hợp không được chuyển nhượng đất. Cụ thể:
- – Trường hợp 1: Không được bán đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam an cư ở nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài không mà không có quyền nhận chuyển nhượng.
- – Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- – Trường hợp 3: Không được bán đất trồng lúa cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
- – Trường hợp 4: Không được bán đất đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu bình phục sinh thái thuộc rừng đặc dụng cho hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, trên đây là các điều kiện chuyển nhượng đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý. Trường hợp không đủ điều kiện trên mà vẫn áp dụng bán đất thì việc chuyển nhượng đây là vi phạm pháp luật.
Thủ tục pháp lý liên quan đến việc mua đất nền dự án
Khách hàng nên lưu ý các vấn đề quan trọng trước khi mua đất nền trong các dự án để tránh các vấn đề sau này. Bài viết sau đây sẽ giải thích cho người mua thủ tục pháp lý cần thiết để mua đất nền dự án.
Việc mua bán đất nền không phải là một quá trình dễ dàng hoặc khó khăn, vì vậy người giao dịch phải linh hoạt trong mọi trường hợp. Để mua đất nền dự án một cách hợp pháp, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ hồ sơ. Hãy tránh mua đất không có sổ đỏ, sổ đỏ riêng hoặc cấp phép xây dựng.
Khi mua đất nền dự án, thủ tục pháp lý cần được tuân thủ
Mục tiêu của dự án là gì?
Đất nền dự án là những mảnh đất chưa bị đào, đắp hoặc san đất bởi con người. Đất nền chính của dự án là những lô đất thuộc dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa được xây dựng và vẫn ở tình trạng ban đầu.
Đất nền thường được chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt và có nhiều tiện ích xung quanh. được sử dụng trong các dự án xây dựng lớn như khu dân cư, khu sinh thái hoặc cũng có thể được sử dụng trong các dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng hoặc nhà xưởng.
Điều kiện pháp lý cần thiết để mua đất nền dự án
Việc mua đất nền dự án không phải là một quá trình dễ dàng hoặc khó khăn, vì vậy người giao dịch phải linh hoạt trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý.
Cơ sở pháp lý được tìm thấy trong Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Cơ sở pháp lý được nêu trong Luật Đất đai 2013.
Quy định liên quan đến việc mua đất nền từ chủ đầu tư
Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, chủ đầu tư phải xin phép từ UBND tỉnh để phân lô bán nền. Đất nền dự án sẽ được bán cho chủ đầu tư mới sau khi nhận được giấy phép. Người mua nên kiểm tra kỹ xem dự án đã được cấp phép hay chưa, vì đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
Hợp đồng
Chủ đầu tư thường bán đất cho khách bằng hợp đồng cọc, hợp tác hoặc góp vốn. Lúc này, người mua sẽ chịu trách nhiệm xây dựng ngôi nhà theo thiết kế của chủ đầu tư—nếu có—và thanh toán tiền đất theo dạng trả góp.
Người mua sẽ nhận được nhà và đất sau khi ký hợp đồng dạng này. Chủ đầu tư cũng sẽ phân chia sản phẩm cho người mua. Tuy nhiên, việc này có thể khó khăn vì pháp luật khó đảm bảo quyền lợi cho người mua khi có tranh chấp. Điều này là do việc mua bán là chuyển nhượng chứ không phải góp vốn, mặc dù trên giấy tờ ghi góp vốn. Trong hợp đồng, có hai trường hợp:
Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã được ghi vào sổ đỏ và cần được công chứng.
Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư
Giá trị pháp lý của một hợp đồng bắt buộc công chứng sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi hai bên hoàn toàn tự nguyện, người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự và nội dung và mục đích của nó không vi phạm điều cấm hoặc đạo đức xã hội.
Về quy trình cấp sổ
UBND cấp quận, huyện sẽ chịu trách nhiệm cấp sổ cho khách. UBND cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương sẽ cấp sổ cho các tổ chức, pháp nhân.
Điều kiện liên quan đến việc ký hợp đồng mua bán đất nền dự án
Bộ hồ sơ pháp lý đất nền của dự án phải bao gồm các vấn đề đi kèm sau đây để đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán:
Dự án đã nhận được chấp thuận đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.
Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt; Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất; và họ đã đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật giao thông.
Sở Xây dựng đã đưa ra ý kiến chấp thuận bằng văn bản về việc thửa đất sắp được giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không. Điều này xảy ra nếu thế chấp phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
Điều kiện liên quan đến việc ký hợp đồng mua bán đất nền dự án
Khi mua đất nền dự án, hãy lưu ý những điều sau:
Về cơ bản, thủ tục pháp lý liên quan đến việc mua đất nền dự án đã được trình bày ở trên. Tuy nhiên, thực tế của việc mua bán đất nền sẽ rất phức tạp. Khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý những điều sau:
Xem xét khả năng chủ đầu tư của dự án, xác định xem cơ sở hạ tầng đã hoàn thành, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc và thiết kế đã được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa.
- – Khi giao dịch, hãy chú ý đến giấy tờ. Bạn nên tuân theo hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối hoặc cá nhân môi giới. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng, bạn nên đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới.
- – Tìm hiểu xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và các quyết định giao đất đã được các cấp có thẩm quyền đưa ra chưa.
- – Do thay đổi quy hoạch thường xảy ra, khách hàng phải thảo luận rõ ràng về vấn đề này với bên bán và đưa nó vào văn bản chính thức khi họ giao dịch.
- Khi làm hợp đồng, cần ghi rõ và đầy đủ mọi thông tin quan trọng, bao gồm giá, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao và các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua trễ thanh toán, chủ đầu tư vi phạm tiến độ hoặc thay đổi quy hoạch.
- – Hãy tránh mua đất chung sổ vì thủ tục tách sổ rất phức tạp. Nếu bạn mua một lô đất không đủ diện tích, nó sẽ không được làm sổ, chưa kể các mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.
Hi vọng rằng những thông tin cơ bản về các quy trình pháp lý liên quan đến việc mua đất nền dự án được trình bày trên đây sẽ giúp bạn có thêm kiến thức sơ lược. Tôi hy vọng rằng các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn rộng rãi nhất trước khi tiến hành mua đất nền.
