Thị trường bất động sản Việt Nam vừa ghi nhận cột mốc lịch sử khi được tổ chức JLL vinh danh trong nhóm 10 quốc gia có tốc độ cải thiện độ minh bạch mạnh mẽ nhất toàn cầu. Cú hích từ sự đồng bộ của bộ ba luật sửa đổi và quyết tâm số hóa dữ liệu đang mở toang cánh cửa đón dòng vốn tỷ USD từ các định chế tài chính quốc tế.
Bước nhảy vọt trên bảng xếp hạng toàn cầu
Tại buổi họp báo công bố Báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026 diễn ra sáng 15/9 tại Hà Nội, Jones Lang LaSalle (JLL) cho biết: Việt Nam chính thức vươn lên vị trí thứ 50 trên tổng số 88 thị trường, đạt mức điểm 3,15 và vững vàng trong phân nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent).
Đáng chú ý, Việt Nam trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư quốc tế khi lọt vào Top 10 thị trường cải thiện điểm số minh bạch mạnh nhất thế giới trong giai đoạn 2024 – 2026. Bảng xếp hạng tiến bộ nhanh nhất năm nay quy tụ những cái tên đáng gờm như Hàn Quốc, Australia, Ấn Độ, Ba Lan, Thái Lan, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.
Theo ghi nhận từ JLL, châu Á – Thái Bình Dương (APAC) chính là “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 50% số lượng đại diện trong nhóm tiến bộ nhanh nhất. Lực đẩy từ sự minh bạch đã châm ngòi cho làn sóng phục hồi của dòng vốn ngoại (FDI), đẩy thanh khoản giao dịch bất động sản trực tiếp tại Việt Nam chạm mốc kỷ lục trong 12 tháng qua.
Tuy nhiên, bức tranh phân bổ vốn toàn cầu vẫn đặt ra thách thức lớn: Hơn 98% dòng vốn đầu tư bất động sản thương mại hiện chỉ rót vào các thị trường “Minh bạch” và “Minh bạch cao”. Nhóm “Bán minh bạch” như Việt Nam hiện chỉ thu hút được 1,3% tổng vốn. Điều này khẳng định việc tiếp tục nâng hạng minh bạch chính là “chìa khóa vàng” để Việt Nam phá vỡ điểm nghẽn, tiếp cận lượng vốn ngoại khổng lồ còn đang đứng ngoài quan sát.
“Quả ngọt” sau cú huých pháp lý mang tính lịch sử
Sự thăng hạng của địa ốc Việt Nam không phải là câu chuyện may mắn nhất thời, mà là kết quả sau một chu kỳ tái cấu trúc kiên trì kéo dài hơn một thập kỷ.
Từ vị thế một thị trường “Minh bạch thấp” trước năm 2020 – nơi các nhà đầu tư nước ngoài từng e dè trước rủi ro phân mảnh dữ liệu và sự phức tạp của quyền sở hữu – Việt Nam đã có cú chuyển mình ngoạn mục từ năm 2024. Đây được xem là “năm bản lề” khi bộ ba khung pháp lý tối cao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đồng loạt đi vào cuộc sống.
Bên cạnh đó, việc Luật Giá yêu cầu định danh thẩm định viên, bắt buộc truy xuất nguồn gốc chứng thư và chủ trương thanh toán giao dịch nhà đất bắt buộc qua ngân hàng đã giúp chặn đứng tình trạng giao dịch “hai giá”, kiểm soát dòng tiền công khai. Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 chính thức hiệu lực, ấn định mục tiêu vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất – bước đi then chốt đưa dữ liệu bất động sản Việt Nam tiệm cận các chuẩn mực quốc tế.
Xóa bỏ “vùng trũng thông tin”: Lời giải từ công nghệ và dữ liệu lớn
Dù thăng hạng về mức độ minh bạch, bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với bài toán về năng lực định giá tài sản dựa trên dữ liệu số. Khảo sát của JLL cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa Việt Nam và các thị trường phát triển. Tại các thị trường này, 70% dữ liệu định giá được khai thác từ nguồn công khai, giúp độ chính xác đạt 85 – 95% và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ xuống còn 5 – 10 ngày.
Trong khi đó, tại Việt Nam, hoạt động định giá vẫn phụ thuộc 40% vào kinh nghiệm chuyên gia và 40% vào khảo sát thực địa. Dữ liệu công khai chỉ đáp ứng 20%, khiến độ chính xác dao động 60 – 75%, thời gian thẩm định kéo dài 10 – 20 ngày và làm gia tăng rủi ro pháp lý trong các thương vụ M&A.
Để tháo gỡ nút thắt này, ông Võ Văn Hữu Phước – Giám đốc Cấp cao mảng Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro của JLL Việt Nam – khuyến nghị thị trường sớm hoàn thiện 6 trụ cột gồm: số hóa và công khai dữ liệu đất đai; vận hành cổng thông tin đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc; áp dụng chuẩn mực đo lường, định giá quốc tế (IPMS); minh bạch chỉ số và báo cáo tín dụng bất động sản thương mại; thiết lập quy chuẩn bắt buộc về công trình xanh (ESG) gắn với quy hoạch; đồng thời nâng chuẩn nghĩa vụ công bố thông tin đối với các doanh nghiệp địa ốc niêm yết.
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đối mặt với nhiều biến số khó lường, “tính minh bạch” đã vượt qua ranh giới của một chỉ số tham khảo để trở thành yếu tố sống còn quyết định dòng tiền. Cuộc đua nâng hạng minh bạch không chỉ giúp thanh lọc thị trường nội địa, bảo vệ quyền lợi người mua nhà, mà còn là bệ phóng vững chắc đưa bất động sản Việt Nam trở thành thỏi nam châm hút vốn hàng đầu khu vực trong chu kỳ phát triển mới.
