Sự bứt phá của hạ tầng cùng sự xuất hiện của những dự án căn hộ hạng sang đã đẩy mặt bằng giá dọc trục Quốc lộ 13 (từ TP. Thủ Đức đến Bình Dương) lên một ngưỡng cao mới. Khi ranh giới về giá dần bị xóa nhòa, thị trường đang chứng kiến một cuộc chuyển dịch ngoạn mục: Khách hàng không còn đi tìm dự án rẻ nhất, họ đi tìm hệ sinh thái đáng sống nhất.
Khi ranh giới địa lý không còn nằm trên bảng giá
Trong dòng chảy của thị trường bất động sản phía Nam, Quốc lộ 13 luôn được xem là “trục xương sống” kết nối giao thương giữa TP.HCM và các thủ phủ công nghiệp. Tuy nhiên, diễn biến giá bán căn hộ tại đây trong hai quý đầu năm 2024 đang tạo nên một cú sốc nhẹ cho giới đầu tư.
Theo ghi nhận thực tế, mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực này đã thiết lập một vùng giá mới, dao động phổ biến từ 60–80 triệu đồng/m2. Sự thay đổi này khiến khoảng cách giá giữa khu vực TP.HCM (cũ) và Bình Dương (cũ) ngày càng thu hẹp đáng kể.
Mới đây, sự xuất hiện của phân khu căn hộ Diamond Sky thuộc Đại đô thị Van Phuc City (Thủ Đức) với mức giá công bố từ 90 triệu đồng/m2 đã trở thành tâm điểm bàn luận. Dù đây là dự án nằm trên đất TP.HCM, nhưng mức giá này lại đang “tiệm cận” sát nút với các dự án tại Thuận An hay Dĩ An (Bình Dương).
Báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam chỉ ra một thực tế: 80% nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh đó, mức giá 90 triệu đồng/m2 cho một sản phẩm cao cấp tại vị trí cửa ngõ như Diamond Sky được các chuyên gia đánh giá là “ngưỡng giá dễ chịu” và có sức cạnh tranh cực lớn đối với cả các dự án lân cận thuộc địa phận Bình Dương.
Từ cuộc chiến giá bán đến cuộc đua “Hệ sinh thái”
Sự thu hẹp về khoảng cách giá đang đặt ra một bài toán mới cho người mua nhà: Khi giá tiền gần như tương đương, đâu là tiêu chí để xuống tiền? Thị trường lúc này không còn là cuộc đua xem ai rẻ hơn, mà là cuộc đua xem ai mang lại nhiều giá trị hơn trên mỗi mét vuông diện tích.
Tại trục Quốc lộ 13, sự khác biệt đang nằm ở khái niệm “Hệ sinh thái đô thị”. Một dự án căn hộ đơn lẻ (standalone) dù có giá ngang bằng với căn hộ nằm trong đại đô thị, nhưng giá trị thụ hưởng lại hoàn toàn khác biệt.
Lấy ví dụ từ Diamond Sky, với quy mô 296 căn hộ nằm gọn trong lòng Van Phuc City rộng 198ha. Cư dân tại đây không chỉ sở hữu một căn hộ, mà sở hữu toàn bộ hệ thống hạ tầng, công viên kênh đào, hệ thống giáo dục quốc tế và cộng đồng cư dân tinh hoa đã hình thành sẵn. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây chính là “giá trị gia tăng ngầm” quyết định khả năng thanh khoản và tiềm năng tăng giá bền vững của sản phẩm.
Thị trường đang định nghĩa lại giá trị: Bất động sản không phải là một sản phẩm đồng nhất. Khác biệt về quy hoạch, chất lượng quản lý và không gian sống chính là “thước đo” mới thay thế cho những con số khô khan trên bảng giá.
Hạ tầng 21.000 tỷ đồng: “Cú hích” cho chu kỳ tăng trưởng mới
Sức nóng của bất động sản dọc Quốc lộ 13 còn được tiếp lửa bởi những thông tin chấn động về hạ tầng. Dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến vĩnh bình (Thủ Đức) với tổng mức đầu tư gần 21.000 tỷ đồng đang gấp rút các công đoạn cuối cùng để khởi công.
Tuyến đường dự kiến mở rộng lên 60m, không chỉ giải quyết bài toán ùn tắc kinh niên mà còn biến toàn bộ trục đường này thành một đại lộ thương mại sầm uất. Khi hạ tầng khơi thông, “nút thắt” cuối cùng về kết nối giữa TP.HCM và Bình Dương sẽ được tháo gỡ, tạo đòn bẩy trực tiếp cho giá trị bất động sản toàn khu vực.
Ông David Jackson, CEO Avison Young, nhận định rằng sự phát triển của các tuyến hạ tầng trọng điểm luôn đi kèm với 3 hiệu ứng: Tăng nhu cầu thực, cải thiện khả năng kết nối và hình thành các cộng đồng đô thị cao cấp. Đây chính là công thức giúp các dự án dọc trục Quốc lộ 13 duy trì sức hút bất chấp những biến động chung của thị trường.
Trong cuộc “so kè” này, những dự án có lợi thế về quỹ đất lớn, quy hoạch bài bản và được bao bọc bởi hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ là những cái tên dẫn dắt cuộc chơi, mang lại lợi nhuận bền vững cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
