Quỹ đất nội đô cạn kiệt cùng sức bật từ các dự án giao thông trọng điểm đang thúc đẩy làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Dự báo đến năm 2026, khu Đông sẽ chiếm lĩnh 33% tổng nguồn cung mới, trong khi khu vực trung tâm giảm mạnh chỉ còn 13%.
Theo số liệu nghiên cứu thị trường mới nhất, bức tranh bất động sản TP.HCM đang có sự tái cơ cấu sâu sắc về mặt không gian phát triển. Thay vì tập trung cục bộ tại các quận trung tâm như giai đoạn trước, dòng tiền đầu tư và nguồn cung sản phẩm đang đổ dồn về các cực tăng trưởng mới, đặc biệt là TP. Thủ Đức và các đô thị vệ tinh.
Cuộc “soán ngôi” về thị phần nguồn cung
Nếu như trước năm 2019, khu vực lõi trung tâm luôn chiếm trên 20% tổng nguồn cung nhà ở toàn thành phố, thì tỷ lệ này đang giảm dần qua từng năm. Dự báo đến năm 2026, khu vực trung tâm cũ sẽ chỉ còn đóng góp vỏn vẹn 13% nguồn cung căn hộ.
Ở chiều ngược lại, khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế “đầu tàu” khi chiếm tới 33% rổ hàng mới. Đáng chú ý, hiệu ứng mở rộng đô thị cũng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các thị trường giáp ranh như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương), đẩy tỷ trọng nguồn cung tại khu vực này lên mức 15%.
Theo các chuyên gia, chi phí phát triển dự án tăng vọt và rào cản pháp lý tại lõi nội đô là nguyên nhân chính khiến các nhà phát triển bất động sản buộc phải dịch chuyển địa bàn hoạt động.
Hạ tầng giao thông thay đổi luật chơi
Sự chuyển dịch của thị trường bất động sản diễn ra song hành cùng tiến độ giải ngân vốn đầu tư công. Bản đồ các dự án mới hiện nay phân bố chủ yếu bám theo trục phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD).
Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) trước thềm vận hành thương mại, cùng các dự án Vành đai 2, Vành đai 3 và các trục giao thông kết nối sân bay Long Thành đang trở thành bệ phóng giá trị cho khu Đông. Ngoài ra, các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án giao thông liên vùng như Nhà Bè, Bình Tân cũng ghi nhận mật độ dự án mới tăng cao.
Giới phân tích nhận định, tiêu chí đánh giá vị trí dự án của người mua nhà đã hoàn toàn thay đổi. Khái niệm “gần trung tâm” theo khoảng cách kilomet vật lý đang được thay thế bằng “thời gian di chuyển thuận tiện” nhờ hạ tầng kết nối thông suốt.
Khách mua sẵn sàng trả thêm tiền cho dự án gần metro, vành đai
Dữ liệu tìm kiếm nhà đất cho thấy hành vi của người tiêu dùng đã có bước ngoặt lớn từ đầu năm 2024. Khu Đông hiện đứng đầu toàn thành phố về mức độ quan tâm của thị trường, chiếm từ 30 – 31% tổng lượt tìm kiếm. Ngược lại, lượng quan tâm dành cho bất động sản khu vực trung tâm sụt giảm mạnh, chỉ còn dao động ở mức 17 – 18%.
Đáng chú ý, khảo sát thực tế ghi nhận có tới 65% khách hàng ưu tiên lựa chọn các dự án nằm gần trạm metro hoặc các nút giao đường vành đai. Tính khả dụng của hạ tầng đã trực tiếp tạo nên giá trị thặng dư cho dự án: 68% người mua chấp nhận chi thêm từ 1 – 10% giá trị, và có tới 23% khách hàng sẵn sàng trả thêm trên 10% để sở hữu bất động sản có kết nối giao thông ưu việt.
Căn hộ chung cư tiếp tục áp đảo thanh khoản
Về loại hình giao dịch, căn hộ chung cư được dự báo sẽ duy trì vị thế dẫn dắt thanh khoản trong giai đoạn 2025 – 2026, chiếm 34 – 39% tổng mức độ quan tâm của người tìm kiếm nhà đất. Đứng vị trí thứ hai là phân khúc nhà riêng với tỷ trọng 33 – 36%.
Các chuyên gia bất động sản đánh giá, sự cộng hưởng giữa quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và mô hình đại đô thị tiện ích khép kín đang tạo lợi thế tuyệt đối cho khu Đông TP.HCM. Trong chu kỳ phát triển mới, khu vực nào sở hữu chất lượng kết nối hạ tầng vượt trội sẽ là nơi nắm giữ khả năng tạo lập thị trường và thu hút dòng vốn bền vững nhất.
