Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng cạn kiệt và giá nhà phố leo thang, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang các đô thị vệ tinh. Theo dữ liệu mới nhất, các khu vực thuộc Bình Dương “cũ” như Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một đang trở thành tâm điểm của thị trường với sức cầu tăng trưởng vượt bậc.
Cuộc “di cư” dòng vốn sang các đô thị vệ tinh giáp ranh
Thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến một làn sóng chuyển dịch rõ nét. Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) diễn ra vào ngày 11/12 tại TP.HCM, báo cáo từ Batdongsan.com.vn đã chỉ ra những con số “biết nói” về mức độ quan tâm của người tìm kiếm nhà đất tại các khu vực vệ tinh.
Đáng chú ý nhất là khu vực Bình Dương – nơi vốn được coi là “thủ phủ công nghiệp” nay đã lột xác thành những đô thị hiện đại. Dữ liệu 11 tháng đầu năm cho thấy, nhu cầu tìm kiếm tại Thuận An tăng kỷ lục 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là minh chứng cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh không chỉ dừng lại ở tiềm năng mà đã hiện hữu bằng những giao dịch thực tế.
Hạ tầng giao thông
Lý giải cho sức bật này, các chuyên gia nhận định hạ tầng chính là “mạch máu” nuôi dưỡng sự tăng trưởng. Sự hoàn thiện và triển khai đồng loạt của các dự án trọng điểm như tuyến Metro số 1, cao tốc Bến Lức – Long Thành cùng các cây cầu huyết mạch kết nối sang Đồng Nai đã rút ngắn đáng kể khoảng cách di chuyển về trung tâm TP.HCM.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, sự hình thành của Vành đai 3 và Vành đai 4 chính là động lực thúc đẩy biên độ phát triển đô thị. “Nếu như trước năm 2015, nguồn cung chung cư tại TP.HCM chỉ tập trung trong lõi Vành đai 2, thì sau một thập kỷ, số lượng dự án đã tăng gấp 3,2 lần, đạt khoảng 1.050 dự án. Xu hướng này đang lan rộng mạnh mẽ về phía Đông Bắc và các tỉnh giáp ranh”, ông Tuấn chia sẻ.
Mặt bằng giá căn hộ
Không chỉ tăng về nhu cầu, giá rao bán chung cư cũng ghi nhận những bước nhảy vọt, đặc biệt là ở các khu vực có hạ tầng phát triển nhanh. Tính đến quý 4/2025, giá căn hộ tại Nhà Bè đã tăng 64%, Quận 7 tăng 63% và Bình Thạnh tăng 57% so với thời điểm quý 1/2023. Ngay cả TP. Thủ Đức – khu vực vốn đã cao – cũng tiếp tục đà tăng từ 32-48%.
Sự gia tăng này kéo theo tâm lý dịch chuyển của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sang Bình Dương. Với lợi thế giá mềm hơn nhưng tiện ích không hề kém cạnh, các căn hộ tại Thuận An và Dĩ An đang là sự lựa chọn tối ưu cho những gia đình trẻ làm việc tại TP.HCM nhưng muốn sở hữu không gian sống chất lượng.
Phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố
Trong khi phân khúc chung cư sôi động, nhà riêng và nhà mặt phố lại thể hiện những sắc thái khác nhau:
Nhà riêng
Giữ vững sự ổn định về giao dịch. Tại lõi trung tâm TP.HCM, giá nhà riêng hiện dao động ở mức cực cao, từ 210-286 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận hay Quận 7, mức giá giảm xuống còn 125-204 triệu đồng/m².
Cơ hội tại vùng ven
Tại các khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12, khoảng cách giá giữa nhà riêng và chung cư đang dần thu hẹp. Đây được xem là “dư địa” lớn cho các nhà đầu tư dài hạn, khi giá trị đất nền vẫn còn tiềm năng tăng trưởng theo lộ trình lên quận hoặc thành phố.
Nhà mặt phố
Phân khúc này có sự phục hồi nhẹ dù mức độ quan tâm giảm khoảng 5%. Thị trường cho thuê hiện vẫn đang đối mặt với bài toán “lệch pha” cung – cầu. Trong khi khách thuê tìm kiếm các khu vực cận trung tâm để tối ưu chi phí, thì nguồn cung chủ yếu lại tập trung ở lõi trung tâm với giá thuê đắt đỏ.
Sự trở lại của các đô thị vệ tinh, đặc biệt là “tam giác” Thuận An – Dĩ An – Thủ Dầu Một, không chỉ là một xu hướng nhất thời mà là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa. Với những ai đang tìm kiếm cơ hội đầu tư hay chốn an cư, đây chính là thời điểm vàng để cân nhắc trước khi mặt bằng giá mới được thiết lập sâu rộng hơn.
