Thị trường bất động sản TPHCM trong nửa đầu năm 2026 đang chứng kiến những bước chuyển mình mạnh mẽ. Không còn là những dự đoán, sự hồi phục đã hiện hữu rõ nét trên nhiều phân khúc nhờ sự cộng hưởng từ hệ thống hạ tầng bứt phá và niềm tin dần quay trở lại của nhà đầu tư.
Phân khúc nhà ở: Sự hồi phục chọn lọc và chuyển dịch tâm lý
Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, thị trường nhà ở tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự khởi sắc nhưng mang tính chọn lọc cao. Tổng nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 3,000 căn, nâng quỹ nhà ở tích lũy toàn thành phố lên con số ấn tượng 342,300 căn. Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục giữ vị thế “đầu tàu” khi đóng góp đến 70% nguồn cung mới, với hơn 43% thuộc phân khúc cao cấp.
Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường ghi nhận sự trở lại đầy sôi động của các đại đô thị tại khu Đông và khu Bắc. Với khoảng 4,100 căn mở bán và 4,250 giao dịch thành công, nhu cầu rõ ràng đang tập trung vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh.
Một điểm sáng đáng chú ý là sự thay đổi trong tư duy của người mua nhà. Thay vì chạy theo những cơn “sóng” tăng giá ngắn hạn, khách hàng hiện nay ưu tiên các giá trị bền vững: pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận tiện và tiềm năng khai thác dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất biến động, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư chính là “chìa khóa” giúp duy trì sức cầu ổn định.
Văn phòng và bán lẻ: Giữ vững đà tăng trưởng dựa trên giá trị thực
Thị trường văn phòng hạng A và B tại TPHCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định với tổng nguồn cung đạt 1,9 triệu m² sàn. Dù không có dự án mới gia nhập trong nửa đầu năm, nhưng sự kỳ vọng vào phân khúc này đang đổ dồn về đề án Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC). Việc định vị Thủ Thiêm và khu trung tâm là hạt nhân tài chính sẽ tạo lực hút khổng lồ đối với các ngân hàng đầu tư, công ty quản lý quỹ và các doanh nghiệp Fintech toàn cầu.
Trong khi đó, phân khúc bán lẻ lại cho thấy một bức tranh đa sắc thái. Khu vực trung tâm vẫn giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy cao trên tổng nguồn cung 702,000 m². Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm có mức hấp thụ thuần âm khoảng 6,700 m². Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia JLL, đây không phải là dấu hiệu suy thoái mà là quá trình “thay máu” và tái cơ cấu khách thuê. Các trung tâm thương mại đang chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình trải nghiệm, tăng diện tích cho giáo dục, thể thao và không gian xanh để thích nghi với hành vi tiêu dùng mới.
“Kiềng ba chân” thúc đẩy chu kỳ tăng trưởng mới: Hạ tầng – Thể chế – Dòng vốn
Bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, TPHCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất từ trước đến nay. Ba động lực chính đang định hình lại diện mạo thị trường bao gồm:
Hạ tầng bứt phá
Sự hình thành của các mô hình TOD (phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) dọc tuyến Metro số 2, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm và đường Vành đai 3 đã mở rộng không gian phát triển của thành phố sang các cực tăng trưởng mới như Long Thành, Bình Dương và Long An.
Cải cách thể chế
Việc vận hành đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, kết hợp với bảng giá đất mới từ đầu năm 2026, đã tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch. Điều này giúp rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và thanh lọc những chủ đầu tư kém năng lực.
Sự dịch chuyển dòng vốn
Dòng vốn ngoại và nội đang đổ mạnh vào các hành lang logistics và hệ thống hạ tầng liên vùng, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững và đa cực.
Bất động sản TPHCM nửa đầu năm 2026 không chỉ là câu chuyện của những con số tăng trưởng, mà là sự xác lập của một trật tự thị trường mới: Chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn. Sự hội tụ của hạ tầng chiến lược và niềm tin được củng cố chính là bệ phóng đưa thị trường vượt qua giai đoạn điều chỉnh, sẵn sàng cho những cú bứt phá trong tương lai gần.
